高压政策下房地产如何平稳增长

最近，地产界发生了两个重磅事件：多地土拍中止，恒大陷入债务螺旋。今年，房地产快速进入大控局阶段，控制房价，控制地价，控制信贷，控制土拍，控制预期，控制二手房，控制大型地产公司和系统性金融风险。

那么，房价会下降吗？支撑中国房地产价格不断上涨的内在逻辑是什么？

我个人认为中国房价居高不下有三大原因：

一、中国城市化进程带来的人口红利。

目前的房地产推动的主力军的人口数量其实一直是很稳定的增长，而与房价指数增长的相关程度并没有那么高。但人口流动我确信是大城市房价攀升的原因所在，其中与中国的教育成效是分不开的，也符合如今的产业结构改革。在中国的产业结构向第三产业倾斜的现在，越来越多的人们得到高级教育，这时大城市的人才吸引效力被发挥的淋漓尽致。有越来越多的人前往大城市，人们甚至把房子视为在大城市立足的标志。

二、中国资本市场不完善，股市并不能作为经济的晴雨表。

尽管GDP的拉动最终要依靠技术进步，而不可否认的是，如今的中国主要还是靠资本拉动。中国的证券市场是一个投机的市场，基本没有投资价值，这是因为中国的资本市场刚刚放开，没有多少年和西方的一些发达的资本市场有很大差距。那中国人没有证券市场可以投资的情况下，只有房地产这唯一途径可以进行投资，所以中国的GDP大机器要靠房地产来拉动。

三、中国土地财政遗留问题。

土地是地方政府财政收入的方式之一。房地产对于政府和房地产商来说无疑都是巨大的摇钱树。如果政府无法赚到钱，转移支付无从谈起，这是关系民生的大事。

房地产，既是市场问题，又是民生问题。严格来说，房地产是市场，住房是民生。房地产，既是消费品，又是投资品。有人买房居住，有人炒房赚钱，有人二者皆有。

随着中国经济发展阶段的不断变化，房地产的定位和作用也在不断变化。当前阶段，从正面看，房地产是经济发展的稳定器；从反面看，房地产也是诱发金融危机、系统性金融风险的主要策源地。发展至今，房地产的负面效应逐步显现。稳定房地产市场，是中国经济转型发展的需要，一方面为经济转型、动力切换提供稳定的发展基础，二要克服惯性，减少对房地产的依赖，减少对经济、金融资源的占用，为其他产业发展留出空间。其根本目的是保稳定、防风险、促转型，也是服务于中国经济社会发展的长期大战略。

我认为当下房地产改革时机已到

第一16年是房价的起涨点，其实当时国内外经济发展差距大，防止国内热钱外流，于是房地产在没有量先起来的情况下，价格就先起来了。为的是将资金更多的锁在房地产上，而目前在新冠的影响下，国内外的经济发展与当时的发展差颠倒，国内的快速控制疫情使得经济得到可以发展与国外形成鲜明的对比，所以也有了此前大量国际热钱争先空后的涌入我兔。

第二各地方财政其实也是一部分原因，这完全源于94分税制改革的遗留问题，但是去研究就会发现很大一部分一线城市例如上海、深圳，他们的土地财政占很少一部分，这还是跟一个城市的经济发展情况有关系，如果你有足够多得企业吸引到当地，那么土地财政的比例会一定程度的下降。而房价的基本共识是短期看政策，中期看M2，长期看人口。长期的问题已经很显著了，所以才会有这么严格房价调控，并且在对待人口问题上，新增人口增速一定会是短期下跌的，因为抑制人们生育的原因很多，但是房价也是重要原因之一。当下城市的发展规律大概率是中小城市人口外流到大城市，而大城市的房价有了大量人口基础维稳，中小城市可能会受到影响。

总的来说，在未来房价不会大跌，但是一定是会被严格抑制的，而房企的发展，也会只剩下头部企业。中小型的已经被熬死了。现在的房价调控是天时、地利、人和一应俱全。在经济腾飞和放水的过程中，且房地产已经绑架了国民经济，变成尾大不掉的难题，房价问题就像一份开考试卷，如果降价就会带来大面积的违约，银行第一个顶不住，而房贷又是贷款列表中最高的一根擎天柱，所以于中国货币其实是土地本位。

泡沫如果永远不会戳破，那就不是泡沫，至于房地产是否有泡沫的判断应该转变为经济前景的判断，如果国民经济足够增长，在限制房地产资金流入和房地产行业的利润的同时，逐渐改变国民收入，变相压低房产购买难度，也就让泡沫逐渐消化。

它是夜壶，是蓄水池，是压舱石，是洪水猛兽，是国人身家性命，是。。。它被赋予了太多的名称，就注定它不是一个简单的概念。有人说短期看什么，中期看什么，长期看什么，而我想说在中国，无论什么时期，都看政策，政策，还是政策。